继消费类基础设施REITs之后，万科旗下的仓储物流板块也正式走上了REITs的道路。

3月1日，华夏万纬仓储物流封闭式基础设施REIT在深交所发布招募说明书，正式进入发行阶段。招募公告显示，该REIT的资产方为万科旗下万纬物流，底层资产为佛山南海物流园、绍兴诸暨物流园、湖州德清物流园。

根据招募说明书，上述三个项目的建筑面积合计26.8万平方米，总估值11.49亿元，2020年～2022年，三个项目的净利润合计约为-32万元、-1369万元、1405万元，2023年前九个月净利润665万元。

具体来看，佛山南海项目估值最高，于2021年5月开始运营，运营以来出租率都在95%以上，2023年开始项目整体换租给国内一电商企业，租期三年；诸暨项目也是在2021年5月开始运营，除了2022年因为原租户因其自身业务规划调整提前退租，其他时候出租率在97%以上；湖州德清项目面积最小，于 2018年6月开始运营，运营至今经历过租户因公共卫生事件影响提前退租、租户未续期带来的出租率下降，截至2023年12月末，该物业出租率为98.35%。

万科集团旗下的成员企业万纬物流成立于2015年，是一家综合物流解决方案服务商，截至2023年三季报，万纬物流全国开业项目可租赁面积约990万平方米，其中冷链仓储规模全国第一。据万科方面提供的信息，万纬物流的高标库稳定期出租率达85%，冷链稳定使用率达77%。

近年来，万科不断在REITs方面发力。2023年，万科旗下印力集团以杭州西溪印象城为底层资产，参与了国内消费类基础设施公募REITs首批试点，目前已获得证监会批复。万科方面透露，其集团旗下的长租公寓也在积极申报REITs，目前，万科共运营管理租赁住房22.9万间，出租率达94.4%。

万科董事会主席郁亮曾在其朋友圈表示，REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，一旦完成REITs的环节打通，万科将有望真正从开发商转变为不动产商。

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张慧敏

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千亿元规模的REITs市场，正迎来新的重大变化。日前，中国证监会正式发布《监管规则适用指引——会计类第4号》，《指引》明确了并表原始权益人在满足相关要求的前提下，可以在合并财务报表层面将REITs其他方持有的份额列报为权益，投资者持有的REITs份额亦属于权益工具投资。业内人士表示，该政策推出后，有助于缓解REITs配置型投资者中长期持有策略与短期财务表现、风控机制的矛盾。同时，该政策提供FVOCI（以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产）选择权，有利于优化REITs投资人结构，引导投资人进行长期价值投资。随着更多机构资金持续流入市场，基础设施REITs有望大幅扩容。

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